서울 아파트 실거래가 지수 역대 최대폭 하락 (둔촌 주공은 살아나나?)

작년부터 하락세를 시작한 최근까지 크게 하락하고 있습니다.

1. 부동산 가격 하락폭 둔화

이번 부동산 가격은 계속되는 금리 인상의 여파로 지속적으로 하락한 상황입니다.

보통 부동산을 매매할 때 전부 현금으로 매수를 하는 케이스는 없죠.

대부분 대출을 끼고 매매를하게 됩니다.

예를 들어 8억짜리 아파트 매물이 있다면 5억의 대출을 끼고 3억의 현금으로

매수를 하는 케이스가 있죠.

 

5억의 대출에 대한 이자가 1%라면 1년에 500만원만 내면 됩니다. 이는 12개월로 나누면

약 41만원정도의 금액에 해당하게 되네요. 원금과 이자를 함께 상환하게 된다면

더 큰 금액이 매월 빠져나가게 되긴 하지만 5억에 대한 1% 이자는 큰 부담이 되지 않을 수도

있습니다.

 

하지만 최근 금리 인상의 여파는 부동산대출 상환을 크게 어렵게 만들었습니다.

5억의 대출이 이자가 5%까지 늘어나게 된다면 1년에 2500만원이 되며 12개월로 나누면

무려 상환액이 200만원 이상으로 늘어나게 됩니다.

현재 상황이 그러합니다.

위 예는 이해하기 쉽게 예시로 든 상황이지만 이러한 원리로 부동산 매수세는 줄어들고 있고

대출 이자 부담을 감당하지 못하여 시세보다 저렴하게 내놓으려는 매도세가 증가하게 되어

부동산의 가격이 하락하였습니다. 이는 금리 인상 사이클에 적절하게 떨어 맞게 되네요.

 

최근 한국부동산원은 작년 11월 서울 아파트 실거래가 지수가 MoM 6.47% 하락하였다고

발표하였습니다. 실거래가 지수 발표는 2006년 2월 이후로 현재까지 16년 9개월 동안 진행 하였습니다.

하지만 2006년 2월 발표 이후 MoM 대비 하락률이 최대 하락률로 발표된 상황입니다. 서울 아파트 실거래가 지수를

2022년 연간으로 따지면 1월부터 11월까지의 누적 변동률은 무려 -18.86%나 된다고 합니다.

이는 연 기준으로도 최대 낙폭치입니다.

 

서울 중에서도 강남4구가 위치한 동남권이 7.93% 하락률로 최대치를 보였으며

노도강이라고 불리는 노원, 도봉, 강북구 지역의 동북권은 6.69% 하락률로 두 번째로 높은 하락률을

기록하였습니다.

 

서울뿐만 아니라 전국 아파트 실거래가 지수역시 2006년 이후 최대치라고 합니다.

 

2. 부동산 가격 하락 폭 둔화 및 둔촌 주공

하지만 올해 초 들어서 아파트 가격의 하락세가 약간 둔화되고 있습니다.

 

https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=35084610&memberNo=37570062&vType=VERTICAL

"매물 거둘래요"…서울 집값, 32주만 낙폭 둔화

부동산 관련 규제 완화 소식으로 매도세가 조금씩 줄어들고 있습니다.

최근 둔촌 주공 역시 뜨거운 감자로 많은 사람들의 입에 오르락내리락하고 있습니다.

둔촌 주공은 1월 3일 정부가 규제지역 및 분양가상한제 해제 등을 소급 적용 한다는 소식에

1월 17일에 정당 계약 체결을 마감 짓게 됩니다.

연합뉴스

(위 사진은 1.3부동산 대책에 해당하는 내용입니다.)

현재 둔촌주공 분양 현장에서는 규제완화가 이루어진 후 생각보다 계약이 잘 이루어지고

있다는 입장이지만, 여전히 금리가 높아 기존에 계약하였던 사람들도

계약을 포기하는 물량이 높아서 우려가 높다는 얘기도 나오곤 합니다. 

 

다행히 규제완화가 이러한 우려 높은 둔촌 주공의 계약률을 조금 높인 효과를 보고 있으며

서울 및 전국 부동산 가격의 하락폭 둔화에도 기여를 한 듯 합니다.

하지만 여전히 높은 고금리를 유지하고 있습니다. 대출을 많이 받고 있는 사람들은

여전히 높은 고금리에 대출이자를 감당하지 못하고 있는 상황은 Fact입니다. 이를

얼마나 버틸 수 있을지가 관건이죠. 이렇게 고금리가 지속된다고 하면 언젠가는 다시

매도세가 많아질 수도 있습니다.

 

더불어 하락폭이 줄어든 것이지 하락세 자체가 줄어든 것은 아닙니다.

여전히 가격은 떨어지고 있는 상황입니다.

하락세가 상승세로 돌아서기 위해서는 더 큰 부동산 정책이 나오거나 금리 인상이

꺾여서 금리 하락시기가 접어드는 상황이 필요합니다.

현재 미국 기준금리가 4.5%이며 한국 기준금리는 3.5%입니다. 한국 금통위에서는

금리 인상을 멈춘다고 예고는 한 상황이지만 아직 미국은 상승세 멈춤이 확정되지는

않았습니다.

많은 사람들은 올해 하반기나 내년 상반기가 되어서야 금리 하락이 나온다고 믿고 있습니다.

하지만 경제 침체가 지속되거나 경제 상황이 회복되지 못한다면 그때에서도 쉽게

금리 하락을 내릴 수는 없겠네요.

 

인플레이션과 금리 그리고 자산 가격(부동산, 주식, 비트코인, 원자재, 금 등)

이 모든 것들을 한 번에 잡기 어렵습니다.

위 세 상황은 서로 반비례하는 성격을 가지고 있습니다.

물가를 잡기 위해선 경제를 희생해야 하고

경제를 올리기 위해선 물가를 희생해야 합니다.

 

하지만 반대로 말하면 경제는 사이클이 존재합니다.

이러한 사이클에 맞는 투자형태를 적절히 적용시키면

충분히 저점매수 고점매도를 진행할 수 있지 않을까 생각합니다.

 

지금은 저점매수?

여전히 더 지하실이 있다?

여러분은 어떻게 생각하세요^^? 

오늘은 서울 아파트 실거래가 지수 및 부동산 규제완화로 인한 둔촌 주공 계약까지 알아보았습니다.

글은 여기서 마치도록 하겠습니다.

 

경제 및 부동산 관련 글도 참고하세요~

LH 행복주택 신청자격과 매물 검색방법 A to Z

 

 

넷플릭스, 더 글로리 제발 보지마세요?! 이유는?

은마아파트 재건축 심의 통과 (만년 재건축 후보 타이틀 떼다)